Кирилл Холопик — руководитель ЕРЗ (вступительное слово)
Сергей Разуваев — основатель консалтингового агентства GMK
Спикеры:
Александр Щиголь — генеральный директор Брусники;
Екатерина Прядко — генеральный директор ГК ГРАНДСТРОЙ;
Игнатий Данилиди — генеральный директор ГК А101;
Юрий Захаров — генеральный директор Железно;
Сергей Пахомов — генеральный директор Группы Голос;
Валентина Трошина — исполнительный директор по эскизному проектированию DEVISION.
Кирилл Холопик (ЕРЗ)
Добрый день, друзья. Эта сессия организована Клубом продуктовых девелоперов «Наследие».
Клуб зарегистрирован в ноябре 2025 года. Мы разрабатываем продуктовые стандарты в жилищном строительстве. Кому интересно — в ближайшее время мы уже объявим конкурс на разработку первых стандартов. На эти цели выделено 42 млн руб. Поэтому те, кто хотел бы поучаствовать в этом проекте, примите на заметку и следите за нашими новостями.
Среди сегодняшних спикеров — члены Клуба «Наследие»:
Александр Щиголь, генеральный директор Брусники;
Юрий Захаров, генеральный директор Железно;
Сергей Пахомов, генеральный директор Группы Голос;
Екатерина Прядко, генеральный директор ГК ГРАНДСТРОЙ;
Игнатий Данилиди, генеральный директор ГК А101.
Ещё один спикер — это Валентина Трошина, исполнительный директор по эскизному проектированию DEVISION.
Модератор Сергей Разуваев, основатель GMK.
Сейчас я хотел бы объявить о старте нового проекта ЕРЗ. Вручить первые дипломы, которые посвящены нашему новому реестру «Книга рекордов российского девелопмента». Пока это рекорды, которые мы видим в нашей базе данных застройщиков и новостроек ЕРЗ. Но по замыслу в Книгу рекордов будут вноситься все уникальные достижения девелоперов, измеряемые каким-либо показателем.
Итак, объявляю первые записи в книге, все они о компании Брусника:
- 110 построенных многоквартирных домов, оборудованных контейнерами для сбора твёрдых бытовых отходов — достаточно редкое продуктовое решение;
- 113 построенных многоквартирных домов в жилых комплексах с классом экостроительства;
- 29 построенных многоквартирных домов с общественным пространством на кровле дома.
Сергей, передаю Вам ведение сессии.
Сергей Разуваев (GMK)
Да, спасибо, Кирилл, спасибо всем присутствующим, спасибо спикерам, что нашли время приехать и поговорить на эту тему. Вообще сегодня мы будем говорить, конечно, о балансе цены, экономики, качества и сроков, но всё это будет крутиться вокруг продукта. Вы знаете, за последние 10 лет всё, что касается продукта, сильно поменялось — я бы сказал, кардинально.
Вот в тех местах, откуда я родом, один девелопер как-то сказал: «В принципе, я не совсем строитель. Я просто землю дорого продаю». Это было примерно 15 лет назад, и это считалось нормальным: у него есть земельный ресурс, и с помощью стройки он просто его дорого продаёт.
Сейчас ситуация принципиально другая. Особенно кардинально она поменялась с переходом на проектное финансирование в 2019 году, когда застройщик перестал рассчитывать на дольщика. С переходом на ПФ он смог выстраивать свои производственные программы спокойно и акцентировать своё внимание на главном, на мой взгляд, — на продукте. И продукт таким образом поменялся.
Более того, если посмотреть на продукт, который мы видим сейчас, то мы дошли до какого-то уровня, знаете, продуктовых излишеств. И некоторые начали осознавать, что, наверное, где-то они действительно перегнули. Потому что мы проводим регулярные исследования разного рода, опрашиваем потребителей, и те продуктовые решения, которые закладывались на входе как УТП проекта, иногда выясняется, что потребителю они не совсем нужны или совсем не нужны.
И сегодня, для того чтобы начать наш диалог, я попрошу Александра Щиголя рассказать, что такое продукт для Брусники, какие у него есть важные атрибуты и на какой стадии развития продукта вообще отрасль находится. Александр, пожалуйста.
Александр Щиголь (Брусника)
Спасибо, Сергей. Я бы для начала хотел внести ясность, что это не мы были героями истории Сергея. Мы смотрим абсолютно по-другому на девелопмент. А как именно — попробуем сейчас об этом поговорить.
Что касается самого продукта, определения продукта, я думаю, у каждой компании, у людей, которые собрались в этом зале, безусловно, есть своё собственное понимание того, что такое продукт. На это многое влияет, в том числе то, на какой стадии жизненного цикла находится компания, на каких рынках она работает и какая у неё экономическая модель. Потому что кто-то, как Сергей правильно сказал в начале, монетизирует землю, кто-то строит массовое жильё минимальной стоимости и продаёт его, кто-то выбрал для себя другой путь. Поэтому неплохо, что сегодня, возможно, удастся выровнять понимание. Ну, как минимум, мы с коллегами из Продуктового Клуба «Наследие» под руководством Кирилла можем взять на себя задачу — некое определение продукта осмыслить.
Теперь что касается нашей компании. Мы смотрим на продукт как на жильё в продуманной и разнообразной городской среде. То есть ключевое здесь то, что это жильё и разнообразная продуманная городская среда.
Важен не только сам продукт, но и процесс постоянного поиска оптимальных решений. Для нас очень важно находить оптимальный баланс в условиях жёстких ограничений с трёх сторон. Первое — это продуктовые характеристики, второе — это экономическая целесообразность, и третье — это технологическая реализуемость всего этого. Ещё раз: сами продуктовые характеристики, экономическая целесообразность их создавать и — самая важная — технологическая реализуемость, то есть возможность воплотить всё это в жизнь на строительной площадке.
Что касается самих характеристик продукта, то мы выделяем несколько: эстетика, разнообразие, долговечность, рациональность и технологичность. Вот эти характеристики для нас являются постулатами, и любое продуктовое решение, какие-то эксперименты, инновации мы пропускаем через эти фильтры.
Немаловажно, чтобы продукт, который мы сегодня создаём, был актуален десятилетия. Актуален — это значит, у него как минимум должны сохраняться физические, технологические, инженерные свойства, и он должен оставаться актуален через десятилетия на уровне визуального восприятия. Потому что, если мы создаём продукт, который через 10 лет морально устаревает, возникают вопросы. Решения должны быть долговечными.
Также, когда мы говорим о продукте Брусники, мы уделяем внимание тому, что в каждый проект пытаемся дать те атрибуты и характеристики, которые по умолчанию несвойственны для этого класса продукта. То есть дать больше, чем средние ожидания рынка многоквартирного жилья этого сегмента. Часто мы получаем обратную связь от покупателей, что люди на этапе передачи ключей и заселения не ожидают того набора решений, тех технологий проживания, которые у них есть. Всё это — некое предвосхищение тех ожиданий, которые были сформированы на этапе покупки.
Что важно делать, чтобы оптимальный баланс между продуктовой характеристикой, экономической целесообразностью и технической реализацией решений получался и продукт, который вы представляете, случался? Конечно, в основе этого лежит внутренняя эффективность. Можно делать хороший продукт, но по какой-то причине его экономическая составляющая будет страдать — этот продукт не будет продаваться.
Нам важно соблюдать несколько параметров. За счёт чего мы этого достигаем?
Первое. Мы большое внимание уделяем направлению префабрикации. Префабрикация — это подход, который предполагает создание отдельных конструктивных модулей зданий не на строительной площадке, а в индустриальных кластерах. Это даёт уже при монтаже этих изделий лучшее качество соединений, лучшие потребительские свойства и, естественно, ускоряет срок строительства. Мы можем переводить изделия в запас, и когда наступает этап монтажа — нет простоев, всё хорошо работает. Помимо скорости важен, конечно, контроль качества, который мы получаем, когда тысячи процессов происходят непосредственно в индустриальном кластере.
Второе — очень важная характеристика, иллюстрирующая наш подход к созданию продукта, — это коллекционный подход. Все наши фасады, интерьеры, ландшафт состоят из нескольких сотен элементов, собранных в типовые коллекции. И такой коллекционный подход позволяет нам очень быстро решать вопросы с созданием и проектированием продукта. С одной стороны, мы получаем разнообразие — потому что дома разные, с другой стороны, они все типовые, все отработанные, и мы получаем повторяемость. Там, где повторяемость — там качество, там управляемость и, как следствие, хорошая правильная экономика проекта. Вот этот коллекционный подход даёт нам и повторяемость, и разнообразие, которое ценят наши клиенты. Это очень гибкая и ценная система, которая позволяет нам строить в контексте любого проекта, который мы делаем.
И последнее по списку, но не последнее по значимости — это постоянный поиск и изучение передового опыта. Передовой опыт — он как внутри компании, так и вне. Раньше ездили за границу, в Европу, куда-то ещё. Сейчас чаще мы ездим друг к другу. А если мы работаем на большой географии, то между своими регионами перенимаем этот опыт. И такой открытый взгляд на происходящее тоже обогащает наши практики.
Вот так мы достигаем внутренней эффективности. Я бы хотел ещё подчеркнуть: продукт — это не результат работы одного человека, не какое-то монополизированное знание, что есть у нас великий продуктолог, который сам задаёт все стандарты. В компании существует набор документов: это и политика продукта, технические стандарты, продуктовые стандарты, системы, которые характеризуют классы жилья, которые мы создаём, — это библиотека знаний. Это первое. Второе — есть отдельное подразделение, куда входит порядка 90 человек. Это инженеры разных профессий с междисциплинарными знаниями. И каждый день эта группа занимается исключительно развитием продукта. Они не участвуют в операционной деятельности, в операционных задачах, в проектировании — исключительно занимаются научно-исследовательской работой и тестированием различных инновационных гипотез, которые потом принимают промышленный масштаб на всей нашей географии. Они делают жизнь наших потенциальных клиентов лучше каждый день — такое целеполагание.
Поэтому результат того продукта, который мы видим сегодня, — это результат работы большого количества людей, сфокусированных на изменениях и изучающих передовой внешний опыт. И это очень систематизированная деятельность: с одной стороны, она опирается на ИТ-платформу, где хранится библиотека элементов; с другой стороны — это большой набор нормативных документов и стандартных технологий.
Резюмирую. Для того чтобы продукт случился, чтобы он был хорошим и экономически эффективным:
первое — нам нужно фокусироваться на качестве продукта в широком смысле: это качество проектной документации и качество строительства;
второе — продукт должен быть экономически целесообразен: любой, даже самый лучший прогрессивный продукт, который побеждает на всех конкурсах, но при этом имеет неэффективную технологию или дорогие, неповторяемые технологические решения строительства, приведёт компанию не туда;
и третий момент — это технологичность, которая выражается в стоимости и сроках строительства. Срок строительства критически важен, потому что сегодня мы все понимаем: есть проектное финансирование, нам нужно наполнять счета эскроу, мы должны обеспечивать продажи. И продукт, который мы создаём, должен быть востребован — это должно найти отражение в балансе оборачиваемости и сбытоготовности.
Поэтому качество, экономика и сроки — это важные атрибуты продукта, который сегодня актуален. Кажется, именно поэтому мы и собрались на этой секции, и надеюсь, нам удастся разобраться вместе.
Сергей Разуваев (GMK)
Ну, по крайней мере, мы поговорим об этом. Вы знаете, вот Александр сказал, что 90 человек занимается продуктом. Я умножил примерно на 200 тыс. руб. — получается, продукт стоит примерно 250—300 млн руб. в год. Просто я люблю считать чужие деньги.
Ты знаешь, какой у меня вопрос, Александр. Вот смотри: наши российские банки с точки зрения своей IT-инфраструктуры и предоставления услуг потребителям — номер один в мире — это уже считается состоявшимся фактом. На твой взгляд, мы с точки зрения продукта можем сказать, что вышли на лидирующие позиции в мире, или мы всё-таки ещё далеки от этого в девелопменте? Короткий ответ, пожалуйста.
Александр Щиголь(Брусника)
Мне кажется, я не самый правильный человек, чтобы это оценивать. Давайте судить по косвенным признакам. Если раньше предметом гордости на конференциях при рассказе о проекте было упоминание европейских архитекторов — со ссылкой на них, то уже сегодня многие, презентуя свои проекты и продукты, ставят российских архитекторов и часто опираются на собственное внутреннее проектирование.
Я могу сказать, что в Бруснике большая доля собственного проектирования. Наши ребята делают проекты, которые не хуже, а порой даже лучше, чем когда мы прибегали к услугам внешних проектных организаций. Очень большой багаж знаний накоплен в Бруснике сейчас — и это то, что сегодня можно монетизировать и тем самым менять рынок.
Сергей Разуваев(GMK)
Александр, спасибо. Сергей, я бы хотел задать Вам вопрос: на Ваш взгляд, как представителя регионального рынка, эта «гонка продуктовых вооружений» как-то подошла к своему апогею или нам ещё предстоят бои в этом направлении?
Сергей Пахомов (Группа Голос)
Знаете, с одной стороны, если смотреть на рынок в целом, на такое передовое понимание продукта, — то, конечно, во многих его аспектах мы уже подошли к какому-то пределу. Но это с точки зрения того, о чём говорил Александр: есть роль или как бы функция потребителя продукта. И в этом смысле — зачем улучшать? Зачем делать золотые ручки, если там и так хорошо?
И кажется, что если смотреть сейчас на этот аспект, то многие вещи уже амортизированы по сути. То есть с закрытыми глазами можно примерно назвать — и не сильно промахнёшься. Но есть другой аспект, и он будет иметь, на мой взгляд, решающее значение. Потому что когда мы говорим про продукт — это не только то, что видит потребитель. Это ещё о том, насколько это технологично, насколько это стандартизировано, насколько это эффективно.
В принципе, наступает такой период зрелости в отрасли. Я люблю приводить пример Соединённых Штатов середины прошлого века, когда компания Ford считала себя королём на рынке, а потом пришла Toyota и сделала в принципе всё то же самое, но чуть эффективнее. Мы сейчас переживаем примерно то же с китайским автопромом. Вот эта внутренняя эффективность выходит на первый план и, в принципе, становится ключевой.
В какой-то части, если смотреть глазами потребителя, — да, мы уже очень многие аспекты закрыли и, более того, занимаемся улучшайзингом. И как раз нужны стандарты — в том числе и задача нашего Клуба — определить, что является нормой для класса «комфорт», бизнес-класса и так далее. Какие атрибуты должны быть? Потому что понятно, что это тоже эволюция: сейчас новые технологии входят в повседневную жизнь. С точки зрения функций жилья со времён пещерного человека не сильно что-то поменялось. Но внутренняя эффективность выходит на первый план в широком смысле этого слова.
И, на мой взгляд, на рынке останутся компании системные, которые смогут это обеспечить. Кто этого не сможет — это будет случайный девелопмент: сегодня повезло, завтра не повезло. Но при этом, повторюсь, ситуация разная. Понятно, что есть много регионов России: с одной стороны, Екатеринбург — с другой стороны, Магнитогорск. И разница с точки зрения уровня развития рынка существенная. Поэтому да, такие локации есть, там ещё есть потенциал. Но общее понимание уже давно сформировано.
Сергей Разуваев (GMK)
Магнитогорск попал в топ-20 по качеству жизни городов России. Я сам в шоке, когда читал статистику, Сергей. Юрий, скажи, пожалуйста: вот сейчас продуктовые улучшения в текущей ситуации, в которой мы, видимо, будем достаточно долго находиться, — они дают добавленную стоимость?
Юрий Захаров (Железно)
На данный момент в части жизненного уклада, наверное, всё, что можно придумать для современного человека, уже придумано. Но это не значит, что жизнь остановилась. Как только появятся новые запросы, вновь потребуются новые продуктовые решения.
Наша компания всегда была легкой на подъем с точки зрения использования новых технологий. Это прижилось как часть культурного кода нашей компании. Поэтому на первом проекте мы использовали японские фасадные панели, которые никто до этого не видел, воздушную систему отопления и увлажнения воздуха; умные технологии появились в каждом нашем доме, а сейчас уже и в каждой квартире.
Возвращаясь к стандартам. Для меня стандарты — это как технические минимумы. Как в спорте разряды: первый, второй, третий, КМС, мастер спорта, — спортсмен постоянно прогрессирует, планка повышается. У меня подобное понимание с классами жилья. «Класс» для меня — это соответствие минимальным параметрам. Но очень хочется, чтобы мы с вами всё время тестировали новые возможности. Да, возможно, уйдём не туда. Возможно, превысим бюджет — это тоже факт. Но если мы этого не будем делать, всё замрёт. Потому что цикл стандартизации и цикл развития — это два противоречащих друг другу цикла. То, что кто-то стандартизировал, менять нельзя — как минимум какое-то время.
У нас в компании в большей степени стандартизируются способы ведения бизнеса, стандартизируется менеджмент — в этом мы видим способ становиться эффективнее. И когда у тебя есть очень качественный менеджмент — не только в офисе, но и на строительной площадке — ты можешь делать разнообразные качественные проекты. Поэтому наша логика проектов абсолютно разнообразная. Проекты в каждом городе свои, уникальные, но это не мешает нам иметь какой-то внутренний железный стандарт качества, который мы используем в каждом регионе.
Поэтому: мы задаём минимальные стандарты класса, которые хотим делать. А если говорить про нашу компанию — мы стандартизируем менеджмент и создаём культуру.
Сергей Разуваев (GMK)
Спасибо, Юрий. Валентина, я бы хотел у Вас узнать: Вам, как архитектору, девелоперы приходят с запросом на уникальный продукт или с запросом «я хочу, чтобы мой проект был в топе по качеству»? Или девелопер — с акцентом на экономическую составляющую?
Валентина Трошина (DEVISION)
Всем добрый день. На самом деле сейчас все обращаются с вопросом: «Сделайте, пожалуйста, проект и уникальным, и максимально эффектным». Но здесь всегда есть противоречие — вызов для архитектурного бюро. И ключевая роль здесь снова за стандартами работы девелопера: техническими, конструктивными, эстетическими и так далее.
Казалось бы, для архитектурного бюро строгие рамки убивают творческое начало. Но на самом деле, если у девелопера стандартизированы ключевые решения в продукте, в строительном процессе, даже в маркетинге, это позволяет в рамках заданных ограничений создавать действительно классные продукты.
Другой вопрос, если стандарты чрезмерны. Например, поступают запросы: «Делайте уникальный продукт, нам нужен фасад бизнес-класса» — но при этом: «Работайте, пожалуйста, только со штукатуркой». Какие ещё инструменты можно использовать? Пластика и геометрия фасадов, то есть выступающие элементы и так далее? — «Нет, давайте сделаем ровный контур, потому что нам не нужен дорогой фасад». Что остаётся у архитектора на руках — только раскрасить этот дом. А инструментов для создания уникального продукта не остается. И вот в таких ограниченных условиях задача становится не просто со звёздочкой, а невыполнимой.
Но в то же время, если есть стандарты, в которых прописаны основные решения — например, один из девелоперов использует конструктивную схему 3,45×3,45, — это хорошее решение, которое позволяет оптимизировать строительный каркас и сделать в том числе классный фасад. Почему бы им не пользоваться, хотя вроде бы это и строгое ограничение.
С точки зрения максимизации технико-экономических показателей проекта на этапе мастер-плана мы, конечно, стараемся выкрутить максимум под задачи девелопера. Но здесь начинают работать федеральные стандарты, то есть нормативные ограничения — например, коэффициент плотности застройки 1,2 — и всё, мы не уйдём в высоту и не сделаем застройку 25 тыс. кв. м на 1 га. Либо ограничение по высоте, по этажности. Это тоже рамки, но они на законодательном уровне позволяют создавать человекоцентричный проект.
Все мы понимаем, что мастер-план — это основа ликвидности будущего проекта, здесь закладываются те решения, которые потом нельзя исправить ни фасадами, ни планировками, ни чем-то другим. Мы готовы решать любые задачи. Главное, чтобы девелопер понимал очень чётко, чего он хочет.
Сергей Разуваев (GMK)
Игнатий, скажите, пожалуйста: на Ваш взгляд, почему не так много столичных девелоперов в ТОП девелоперов по продуктовым решениям? Ведь стоимость недвижимости в Москве несколько выше, чем, скажем, в Магнитогорске.
Игнатий Данилиди (ГК А101)
Вопрос к составителям списка. Я бы тут чуть подредактировал. Но на самом деле хочу вернуться к Вашему комментарию — Вы в начале сказали, что 10 лет назад всё по-другому строилось. Я вспомнил аналогичное мероприятие, в котором тоже участвовал в дискуссии. Тема тоже продуктовая, и у нас была достаточно горячая дискуссия. Один из застройщиков, достаточно напористый: «Клиенту нужны "Жигули", а вы предлагаете "Мерседес"». Я ему ответил: «Если Вы считаете, что клиенту нужны "Жигули", Вы остались в позавчерашнем дне». Почему? Потому что любому клиенту на тот момент, по крайней мере, хотелось «Мерседес», просто он не мог себе этого позволить. И как только появляется предложение лучше, люди будут выбирать. На самом деле действительно за 10 лет произошла трансформация продуктового понимания, эволюция.
Есть разные этапы эволюции компаний, когда компания приходит к тому или иному решению, к тому, каким образом она работает с продуктом. И тут единственное, что могу сказать, с чем я абсолютно согласен: первое место заслуженно. Мои аплодисменты, прошу всех поддержать. Компания Брусника — лучшая компания в стране в части создания продукта жилого дома доступного сегмента. С большим уважением отношусь к компании ДОНСТРОЙ, сам трудился там достаточно долгое время. Но понимаем, что мы сразу говорим о другой категории — там другие акценты.
Я считаю, что вообще дальнейшая эволюция продукта требует ещё одного вопроса: что такое критерии продукта? Жизнь в тех районах, которые существуют? Это гораздо сложнее. Продукт не все могут реализовывать, потому что в некоторые форматы просто невозможно вписаться.
Вся нынешняя дискуссия строилась вокруг продуктовых решений жилого дома — про ограничения, как работать с бюджетом, что необходимо и так далее. Но если мы выходим за границы жилого дома и говорим про жизнь в районе — это не только школы, не только общественные пространства. Мы работаем с социальной средой как таковой: с образовательной, культурной, спортивной средой, бизнес-средой, есть ещё и безопасная среда. Если это всё объединить, то мы говорим о наборе факторов в части устойчивого развития территории. Это на самом деле более сложная материя. Она очень тяжело считается.
Собственно, как выстраивать бизнес-моделирование, бизнес-планирование? Каким образом твои инвестиции в этот продукт, продукт жизни в районе, капитализируются? Как это вернётся? За что действительно человек готов платить, за что не готов? И как вообще это продать, между прочим? Как об этом рассказать? Это тоже отдельная задачка, с которой, я считаю, мы, например, ещё плохо справились — поэтому мы на пятом месте.
Но в целом считаю, что мы здесь делаем хорошую работу. На самом деле всё идёт к комплексному развитию территорий — и не только в Москве. Да, в Москве это уже норма, комплексное развитие территории. Причём сейчас часто пользуются этим термином просто как инструментарием, описывающим некую правовую форму создания объектов. Но всё ведёт к тому, что действительно комплексное развитие территории станет именно комплексным — то есть отвечающим ряду задач. Это будет связано с реорганизацией территории, с созданием новой территории.
И этот тренд начинает раскатываться по стране. Поэтому я предлагаю всем участникам продуктовой дискуссии задуматься о том, что на самом деле есть продукт. И чтобы не оказаться в ловушке, в которой находились мы и наши коллеги 10 лет назад, когда думали про развитие продукта и только про жилой дом, я предлагаю задуматься о том, что на самом деле продукт не заканчивается стенами твоей квартиры. Не заканчивается подъездом, не заканчивается домом, фасадом, двором, газоном рядом. Что есть дальнейшее развитие продукта?
Надо понимать, что клиент тоже развивается так же, как мы развиваемся вместе с продуктом. Клиент начинает это видеть, начинает хотеть, начинает требовать. Поэтому я считаю, что это следующий этап развития продукта как такового. Предлагаю подумать. Спасибо.
Александр Щиголь (Брусника)
Хотел буквально короткий комментарий. В самом начале, когда говорили о продукте, как его видит наша компания, — это как раз жильё в разнообразной и доступной городской среде. То есть продуманная, доступная, разнообразная городская среда.
Но что важно: когда ты отстроил, стандартизировал типовые процессы проектирования жилого дома, когда у тебя есть технология строительства, система управления, когда у нас есть типовые решения, практика их повторного применения и экономические эффекты, — компания может освободить часть ресурсов, чтобы думать о том, как соединить свой проект с окружающей средой. Например, водный ландшафт, восстановление и возвращение его в жизненный цикл. Когда у тебя каждый проект уникальный, индивидуальный и нет стандартных процессов и повторяемости, на это не хватает ресурсов.
Сергей Разуваев (GMK)
Спасибо, Александр. Игнатий, вот Вы сказали, что потребитель начинает расти и требовать. Когда он приходит со своим приёмщиком — то, что мы называем «потребительским терроризмом», — как ваша компания с этим справляется? Вот если качество есть, вы считаете, что оно достаточно, а потребитель считает, что не очень, и ему подсказывают, что предъявить, — что компания делает?
Игнатий Данилиди (ГК А101)
Ну, опять-таки, это тоже некий эволюционный период, который, я считаю, мы все должны пережить. Во-первых, здесь нужны законодательные меры и формализация стандартов, чтобы было какое-то определённое регулирование. И здесь, к сожалению, — давайте откровенно — это не столько вопрос строительной отрасли, потому что вы видите просто злоупотребления оценщиков, судов, организаций, которые работают на этом рынке. То есть здесь скорее вопрос к статьям разных кодексов — административного, уголовного — которые позволяют пользоваться создавшимся правовым полем.
Наша инициатива, например, была такая: необходимо компенсировать реальные организационные затраты, если таковые есть. Приводил несколько примеров, когда даже в квартирах без отделки — это, кстати, тоже история с потребительским терроризмом.
А если говорить про то, что бы хотелось сделать для клиента в части продукта — хотелось бы, конечно, чтобы клиент мог выбрать себе индивидуальную планировку, индивидуальную отделку. Зачем клиенту заниматься вот этими задачами самостоятельно? Мы точно могли бы помочь. Ограничение — текущая правовая база, а также второй аспект — с точки зрения расширения продукта ипотечного кредитования. Я предложил создать отдельный ипотечный продукт на улучшение объекта ипотечного владения. Сейчас нет такого продукта у банков, но мы эту инициативу тоже сформулировали и пытаемся её продвигать потихоньку.
Возвращаясь к правовой истории, она должна уже эволюционировать с точки зрения правового поля, с точки зрения судебной системы: как принимаются решения, кем они готовятся и так далее.
С точки зрения приёмки, конечно же, это качественная обратная связь, и у нас ещё очень много чего нужно сделать. Понятно, что сегодня, находясь в постоянном дефиците ресурсов, когда хватаешься за любого рабочего, который в принципе есть, говорить о качестве — это уже второй вопрос. Здесь количество ресурсов на единицу результата, которые мы имеем, и ещё качество результатов — у нас с вами здесь бесконечное поле для улучшения.
Это вопрос внутренней политики, нашей эволюции — чтобы мы все, компании, здесь собравшиеся, а мы здесь — вся страна, — смогли сформировать то поле, которое отвечало бы реальным потребностям нашего населения в части улучшения качества жизни. Вот. Здорово было бы ещё, чтобы платёжеспособность населения выросла.
Сергей Разуваев (GMK)
Спасибо. Я бы хотел, Екатерина, задать Вам вопрос. Вот недавно из заявлений одного из крупнейших застройщиков прозвучала фраза о том, что происходит с потребительским терроризмом. Очень существенная цифра была названа. Может быть, она несколько преувеличена. Вот ваша компания и в целом отрасль — Вы считаете, каков допустимый процент потерь от стоимости жилья на рекламации в целом? Будем говорить не про потребительский терроризм, а вот если рекламация объективная — какой процент от стоимости?
Екатерина Прядко (ГРАНДСТРОЙ)
Здравствуйте. Если меня как руководителя спрашивают, я бы сказала: никакой. Рекламаций быть не должно, и производственные процессы выстраиваются с учётом применения технологических карт именно для того, чтобы их не было. Но профессионалы понимают: существует человеческий фактор, из-за которого рекламации возникают. Поэтому здесь я всегда говорю следующее.
Важно не то, есть они или нет. Весь вопрос — как мы с этим работаем дальше. В нашей компании это чёткая позиция: мы никого не бросаем, мы дорабатываем. Сначала устранение, а если устранить не удаётся, разбираемся в судах. Если говорить о нашей практике, какой-то особой проблемы я не вижу — ни в процентах от выручки, ни в процентах от прибыли. Есть небольшие случаи, с которыми мы работаем.
Что касается механизма потребительского терроризма — здесь необходимо государственное регулирование. Для этого существует законодательство, и это скорее вопрос уголовного права — государство с этим разбирается.
На нашем региональном рынке был случай федерального всплеска потребительского терроризма, в том числе затронувшего нас. Как только главный инициатор подобных процессов попал под уголовное преследование, ни один девелопер в нашем регионе больше не испытывал с этим проблем.
Игнатий Данилиди (ГК А101)
А можно немного в эту проблематику? С чем столкнулись мы? Я тоже поставил задачу, что мы никого не «отпускаем», все [замечания] отрабатываем. Что получилось? Мы разобрали. Мы отработали все замечания. Подписали акт — замечание не считается ущербом. Но суд и эксперты этот акт не учли. Этот случай не единичный.
Это массовая, системная история. Говорит о том, что это прямая антимотивация — тратить время и деньги на устранение даже этих нарисованных замечаний. Поэтому здесь, возвращаясь к тому акценту, нужно больше работать в правовой плоскости.
Сергей Разуваев (GMK)
Спасибо. Уважаемые коллеги, чтобы чуть-чуть развлечься — давайте так. Поднимем руки те, кто считает, что девелоперы нуждаются в защите от потребительского терроризма. Те, кто считает, что сейчас всё нормально — руки не поднимаем. Давайте. Раз, два, три… Ну, я бы сказал, мнения разделились. Спасибо большое.
Валентина, у меня вопрос к Вам: как архитектор на этапе проектирования может минимизировать вот эти потенциальные риски?
Валентина Трошина (DEVISION)
Что касается рекламаций — мы все работаем в рамках нормативов. Если техническое задание или стандарты противоречат нормам, мы это, естественно, обсуждаем в ходе рабочих встреч, в ходе подготовки проектной и рабочей документации. Здесь у нас есть СП, СНИП, ГОСТ и так далее, и, соответственно, экспертиза проектной документации. Конечно, она касается больше проекта в целом, нежели отделки квартиры — то, о чём беспокоятся конечные клиенты. Крайне редко рекламации затрагивают что-то большее, чем оконные конструкции, стяжка, штукатурка стен, вентиляция.
Другой вопрос — это изменения в проекте. Изменение проекта влечёт эффект домино — это цепная реакция, когда одно накладывается на другое. Это как раз касается общего процесса создания продукта. Здесь важно, чтобы со стороны девелопера было одно лицо, которое принимает решение и несёт ответственность за проект в целом. Это может быть руководитель проекта, директор проекта — неважно, как называется эта должность. Просто тот человек, который способен принимать взвешенные, а если нужно, и быстрые решения, и нести за них ответственность. И чтобы команда девелопера была сформирована и готова к этому проекту.
То, о чём я говорила ранее — вы должны понимать, чего вы хотите. Ещё есть практики, когда представители девелопера даже не были на этой площадке. Пожалуйста, давайте вместе съездим, посмотрим рельеф, условия будущего строительства. Обязательно исходно-разрешительная документация должна быть. Вы должны понимать точки подключения коммуникаций, дороги и планы их строительства, документы на землю. Поговорить в конце концов с девелоперами, которые работают в этом городе уже давно — хотя бы узнать про эту площадку. Это же нормальная практика — например, обратиться к Юрию и спросить: «A какая у этой площадки история? Может быть, у неё нехорошая история? Неужели вы откажете в консультации?»
Потому что в другой момент Юрий, возможно, обратится к коллегам с перспективой выхода в этот регион — задастся вопросом: какие площадки на рынке и почему никто здесь всё-таки не покупает? Я считаю, что это очень полезно. И важно зафиксировать на старте проекта, ещё до начала работы с мастер-планом, ключевые параметры: это ваша аудитория, темпы продаж, ценовая политика. Это квартирография, которую крайне нежелательно менять по ходу создания проекта. Наличие коммерческой недвижимости, понимание социальных обязательств: строим детские сады, школы, поликлиники и прочие вещи. Договор КРТ — как правило, все социальные обязательства уже зафиксированы администрацией по площадке в данном договоре.