Добрый день, коллеги! Поздравляю с подписанием соглашения — здорово, что прямо на форуме так быстро договорились.
Банк ДОМ.РФ работает по направлению КРТ с самого начала: первую сделку провели в начале 2021 года. На сегодняшний день сформировали кредитный портфель в 34 регионах, финансируем 97 проектов, общий объём предоставленного финансирования — около 2 трлн рублей.
Тенденция сохраняется: порядка 30% новых сделок, одобренных в прошлом году, относились к механизму КРТ — как по инициативе власти, так и по инициативе правообладателя. В портфеле есть как крупные сделки (порядка 100 млрд руб. на один проект), так и небольшие (от 2 млрд руб.). Лидер по нашему портфелю — Центральный федеральный округ; значительная доля — в Дальневосточном; хорошие показатели в Приволжском федеральном округе.
Мы считаем, что механизм КРТ сбалансированно удовлетворяет интересы всех сторон: застройщиков — с точки зрения понятности правил игры; власти — с точки зрения комплексности развития и переосмысления территорий; граждан — которые получают качественный продукт. Для нас, как банка, правила игры в КРТ понятны и прозрачны: меньше времени тратим на анализ титула земельного участка и строительных обязательств.
По итогам нашего ежегодного исследования настроений застройщиков прошлый год оказался нейтральным: кто-то менял стратегии, кто-то продавал активы, кто-то покупал. Но на вопрос о том, что будет драйвером на горизонте пяти и более лет, две трети ответили: комплексное развитие территорий. Рынок это подтверждает: количество аукционов по КРТ растёт.
С точки зрения вызовов и зон роста. Для нас, как кредитующей организации, актуальна история с залогом прав по договору КРТ. Такой возможности пока нет, но есть шанс появления на ближайшем горизонте. Второй момент — важно правильно структурировать договор: когда обязательства по получению градостроительной документации лежат на публичной стороне, которая не является участником договора, возникают сложности. Нам нравится региональный опыт трёхсторонних договоров, где можно чётко предусмотреть обязательства каждой из сторон.
Важна комплексность структурирования сделок. Мы стараемся смотреть на проект целиком, принимая во внимание все очереди строительства на горизонте 10—15 лет, потому что объём социальных обязательств не всегда можно вместить в первую очередь. Особенность нашего подхода: мы не требуем сторонних залогов на момент формирования земельного участка — предоставляем кредитную линию для формирования земли, выполнения всех обязательств, предпроектной стадии и далее проектного финансирования для строительства и ввода объекта.
В прошлом году зафиксировали серьёзный спрос не только на кредитные продукты, но и на консультации. В связи с этим вывели на рынок новый продукт — консалтинг в части подготовки концепции, финансовой модели, документации. Теперь в Банк ДОМ.РФ можно обращаться не только за кредитом, но и за экспертизой.
В завершение: очень откликнулась информация о новом Клубе «Наследие». До 2030 года должно быть реконструировано порядка тысячи объектов культурного наследия. Деловое сообщество всё больше уделяет этому внимания, и здорово вовлекать ОКН в рамки КРТ. Хочу напомнить: это одна из немногих программ в недвижимости, где сейчас есть льготное финансирование, — порядка 9% для восстановления объектов культурного наследия. Банк ДОМ.РФ готов предоставлять предодобренные лимиты на финансирование, в том числе ОКН.
Мария Синичич (Минстрой России)
Спасибо, Александр. У вас нет такого продукта, когда вы рекомендуете объединять ОКН и КРТ? Подумайте — у нас много таких запросов. Нормативных ограничений для вовлечения ОКН в КРТ сегодня нет, мы эту методику распространяем. Ваша консультация в связке с финансовым продуктом была бы очень кстати.
Александр Чобан (Банк ДОМ.РФ)
Полностью поддерживаю — готовы структурировать сделки с ОКН совместно.
Мария Синичич (Минстрой России)
Спасибо. Передаю слово Айгуль Юсуповой. Ваша компания работает в Новой Москве. И самое интересное, вы работаете в по-настоящему непростых городах: Комсомольске-на-Амуре, Хабаровске. Добиться там результата при высоких стандартах качества — это большой труд. Расскажите, пожалуйста.
Айгуль Юсупова (UNIKEY)
Добрый день, коллеги! Мы молодой девелопер, родились около пяти лет назад на Дальнем Востоке. На сегодняшний день занимаем второе место по объёму текущего строительства в Хабаровском крае, основная наша представленность — в Хабаровске.
В этом году планируем запустить новые проекты КРТ в Комсомольске-на-Амуре и во Владивостоке. О Комсомольске хочу сказать отдельно.
Когда мы говорим про региональные центры, всё понятно: достаточная численность, хороший уровень развития, «Дальневосточная ипотека» как драйвер спроса, заход федеральных девелоперов. А вот города, не являющиеся региональными центрами, с небольшой численностью, тоже очень нуждаются в улучшении городской среды. Комсомольск-на-Амуре — именно такой случай.
Мы очень внимательно следим за портретом наших покупателей. Проанализировав, кто приобретает квартиры в наших хабаровских проектах, обнаружили: порядка 20% — жители Комсомольска-на-Амуре. И от них поступало много обратной связи о том, что нового строительства в городе нет. При этом в Комсомольске развита промышленность: судостроение, металлургия, энергетика, несколько крупных заводов. И это один из немногих городов Дальнего Востока, из которого нет ежегодного оттока населения — несмотря на небольшую численность.
Проанализировав ситуацию, мы поняли: за последние пять лет в городе имела место только точечная застройка, единовременно не более 12 тыс. кв. м — как правило, панельные дома, которые строили местные застройщики.
Возникла идея: почему бы не выступить с инициативой комплексного развития территории? В 2024 году мы начали диалог с правительством Хабаровского края, и благодаря плодотворному сотрудничеству появился проект КРТ. В этом году начнём застраивать территорию в нескольких кварталах от центральной части города.
В чём особенность проекта? Мы понимаем: если хотим, чтобы жилой проект стал успешным — особенно в таких непростых регионах с неочевидным спросом — нужно сначала сделать успешной саму территорию. Именно такой подход мы и используем.
В рамках данного проекта КРТ предусмотрено благоустройство центральной городской площади: возведение сцены для городских мероприятий, малые архитектурные формы, детская площадка и около полутора гектаров благоустроенной территории неподалёку от набережной Комсомольска-на-Амуре. В конце прошлого года мы вложили около 120 млн рублей в благоустройство этой площади. И только после завершения этих работ — только после того, как наш социальный вклад в развитие территории будет завершён, — уже в 2026 году, в мае, начнётся реализация жилого комплекса «Яблоневый сад».
Считаю такую стратегию более чем обоснованной: мы не только помогаем городу, но и выстраиваем лояльные отношения с городскими властями — это мегаважный фактор. Кроме того, повышаем инвестиционную привлекательность конкретной локации. Жилая площадь проекта — около 60 тыс. кв. м, порядка семи жилых домов. Казалось бы, по меркам КРТ немного. Но для небольшого города — это безусловное благо для развития городской среды.
Я абсолютно убеждена: в современных реалиях диалог власти и девелопера очень важен. Мы, девелоперские компании, уже перестали быть просто строителями. Сегодня мы — «средороды»: люди, которые формируют среду, в которой будет рождаться жизнь, смыслы и, главное, связи между людьми.
Каждый из нас должен действовать именно как «средород», обращая внимание на среду за пределами своего земельного участка и создавая качественную среду внутри своих проектов. Потому что качество среды и продукта — это очень важно, и с каждым годом в современных реалиях будут выживать только настоящие продуктовые девелоперы.
Мария Синичич (Минстрой России)
Спасибо, желаем удачи — будем наблюдать за реализацией. Переместимся из Комсомольска-на-Амуре в Калининград. Виктор Иванович, вы сделали огромный проект «Русская Европа» в Калининграде, а теперь оказались в Ярославле. Расскажите.
Виктор Иванюк («Русская Европа»)
Добрый день! Прежде чем рассказывать о себе, хочу немного «наехать» на эту скромную симпатичную женщину [кивает на Елену Низамову]. Я был в Тюмени на её проекте дважды. Это проект мирового уровня. То, что она здесь показала и рассказала, совершенно не соответствует тому масштабу, который там есть на самом деле. Давайте ещё раз поаплодируем. Тюмень впереди многих застройщиков, и мы там многое для себя подсмотрели.
Теперь о нас. Несколько лет назад мы побывали на форуме в Дубае, посвящённом теме счастья. Спикеры из разных стран говорили о том, что такое счастливый город. Это зародило в нас вопрос: почему в России об этом не говорят? Тем более что около пятидесяти стран уже имеют Министерство счастья. И вот в Калининграде, после того как построили первый жилой комплекс, мы задумались: а почему бы не построить первый «город счастья».
Что такое счастье? Для меня счастье — это когда живёшь в жилом комплексе, рожаешь ребёнка и к его совершеннолетию экономишь на передвижениях по городу ровно столько, чтобы купить ему квартиру. Я сам это считал.
Смотрите: обычно детскую площадку покрывают резиной — через два-три года она становится грязной и неприятной. Мы постелили высококачественный искусственный газон. И совсем недорого, если подумать. Детский сад — я лично являюсь его меценатом: сделал всю отделку за свой счёт и передал школе под ключ. Вот так надо делать — показывать и рассказывать.
Детская поликлиника была нашим обременением. Мы сделали полную отделку, оборудование купило правительство. 2 730 кв. м — наши инвестиции. Такое должно быть в каждом приличном жилом комплексе.
Крышные котельные — это отсутствие газа в квартирах и стоимость гигакалории меньше 1 тыс. руб. В городе — 3 тыс. руб. — 3,5 тыс. руб. Нигде близко такого нет. Принудительная вентиляция, рекуператоры, увлажнители воздуха — идеальная система проживания. Для тех, кому важна тишина, — тройное остекление.
В первом жилом комплексе 80% квартир — с банными комнатами. Все спрашивают: «А можно ли?» Да просто необходимо для продления жизни. Двигаясь в Ярославль и Рыбинск, мы эту идею тоже взяли с собой.
Второй жилой комплекс — в ностальгической европейской архитектуре, вдохновлённой ганзейскими городами Балтийского побережья. Что придумали интересного? Туристический поток растёт, гостиниц не хватает, и квартиры сдаются посуточно — туристы шастают по жилому комплексу с чемоданами, мешают жителям. Мы сделали во втором жилом комплексе отдельный подъезд со своим козырьком, консьерж-кафе. Весь подъезд с отделкой продали инвесторам. 86 квартир разлетелись за два месяца. Это настоящий выход-спасение.
Кстати: у нас нет ни одной застеклённой лоджии. Запомните — потом поймёте почему.
Третий жилой комплекс начинаем, а второй сдаём в этом году. Наша миссия в работе с риэлторами: «Наша миссия — это ваша комиссия». По прошлому году риэлторы продали 63% наших квартир. Средние продажи — 35 квартир в месяц. Продаём только через аукцион: цену определяют жители и риэлторы — мы её не назначаем, ни разу не снижали, скидок не даём.
Теперь о Ярославле. Когда к нам стали приезжать и интересоваться, «почему бы и нам не строить?», появился Ярославль. Зашли туда, из шести площадок КРТ выбрали две.
Первая площадка — 17 гектаров с видом на Волгу. На конкурсной основе. Мы никогда не жалеем денег на архитектурный проект. Ульяновские архитекторы под руководством мастерской Асадо придумали человеческий масштаб — до восьми этажей. Уже через два месяца выходим на площадку, а по предпродажам уже забронировано более 200 квартир.
Банк ДОМ.РФ поначалу говорил: «Район неизученный, сначала продайте по предпродажам 5 тыс. кв. м — тогда будем финансировать». Мы поднапряглись. И правильно делают, что напрягают.
Вторая площадка в Ярославле — рядом со строящимся третьим мостом, 7—10 минут до центра. В двух километрах — «Ярославский Байкал», огромный старый карьер. И кусочек леса с южной стороны. Ярославские архитекторы приезжали к нам в Калининград, изучили все наши технологии и внедрили их сюда: справа — котельная, слева — зимний сад. Смотришь вперёд — город и Волга, смотришь ближе — тайга. Уже забронировано 120 квартир.
Когда глава города Рыбинска увидел, что происходит в Ярославле, — риэлторы меня к нему привезли. Он едет в Калининград подписывать договор о побратимах: Калининград и Рыбинск — города-побратимы, море там и море здесь. Мы уже выкупаем площадку в 30 гектаров в Рыбинске, делаем проект планировки территории со школой, детским садом, всей инфраструктурой. Проект планировки отправлен на согласование в городскую администрацию.
Вот такая пошла работа: двинулся в одном месте — о тебе узнают — двинулся дальше. С любовью из Калининграда. С вами был Виктор Иванюк.
Мария Синичич (Минстрой России)
Спасибо, Виктор Иванович. Ярославлю с вами повезло, я уверена.
Коллеги, время вышло, но я всё же подведу итоги. Мы сегодня говорили о том, как создать города лучше, как выстроить баланс между властью, банками и застройщиками. Прозвучало очень много ценных мыслей, которые нам нужно включить в работу — и Министерству, и застройщикам.
О чём говорили? Во-первых, об уважении к роли каждого: для изменения городов необходима добрая воля застройщика — об этом говорил Дмитрий. Ольга рассказала, что именно КРТ с его требованиями позволяет создавать качественную среду совместно. Говорили о стандартах благоустройства, о важности создания рабочих мест, о том, что девелопмент территории — это не только жильё, но и коммерческая недвижимость.
Тимофей поднял тему безопасного города и цифровых сервисов: на начальном этапе нужно думать о том, как будет работать малый бизнес. Интернет, кассы, все сервисы — уже обязательное условие для развития городов. Елена показала важность социального участия застройщика в преобразовании городских территорий — работа с жителями и выстраивание добрососедских отношений.
Александр рассказал об изменениях в законодательстве, необходимых для залога прав по КРТ, и о том, что к банку стоит обращаться уже на начальном этапе. Айгуль показала важность развития малых городов и возможности диверсификации проектов — привлекать покупателей можно благодаря честному имени и качеству
Мы узнали несколько новых интересных слов. «Цифровой архитектор» — профессия, о которой стоит серьёзно подумать. И «средород» — девелопер, который не просто строит, а формирует среду.
Думаю, нашей большой и дружной компании созидателей по силам достижение национальных целей: создание комфортной городской среды и движение вперёд. Благодарю всех за участие.
Ольга Иванникова (Правительство Приморского края)
Прошу секунду. Мне кажется, застройщики, которые работают в крупных городах в формате КРТ, должны иметь на рынке безусловные преимущества — потому что КРТ всегда сложнее. Нужны механизмы, которые будут стимулировать работать именно в этом формате и делать его экономически более выгодным по сравнению с точечной застройкой.
Мария Синичич (Минстрой России)
Мы видим рост количества проектов и работаем в этом направлении. Спасибо всем!